第5章 当前中国房地产的形势问题和出路(1)（1 / 3）

1　从房地产看中国宏观经济走向

房地产市场是中国经济的一个重要组成部分。现在，全球基金经理圈甚至有一种说法：世界经济看中国，中国经济看房地产。中国的房地产又要看什么？就是看房价！房价，如同各种指标的龙头一样，它可以看做判断中国经济走向的最重要的指标。现在常说的经济先行指标，公认的有，信贷投放、固定资产投资、采购经理指数（PMI）等，但根据我的分析，房价这个指标对于衡量经济景气的重要性，要远远胜过其他指标。由于经济结构过度向房地产倾斜，房价的走向几乎代表了整个中国经济发展的状况，即如果房价向下，中国经济体系中无论虚拟经济还是实体经济，都会趋向萧条；如果房价向上，比如现在房价暴涨，那就意味着中国经济不再萧条，而是趋于回暖甚至是过热。

针对房地产市场和宏观经济的话题，有不少媒体采访我，希望我对房地产业进行分析。我认为研究房地产问题，主要研究的应是房地产市场的供求关系及其价格，包括作为供给的房屋存量和增量（新竣工房屋和期房），也包括作为需求的居民家庭支付水平和信贷条件，当然对价格的研究也非常重要。从房地产开发业的角度看，投资和投机性购房也属于需求层面，但从社会角度分析，这些需求实际上仍然停留在供给层面。例如投机性购房，考虑到其目的在于加价转售，实际上属于房屋的分销环节；而房地产投资的实现手段主要是出租，更接近于房屋的零售环节。从这个意义上来看，房地产问题本质上属于宏观经济的问题，而房地产业则属于微观和中观的问题。这里我们从房地产市场出发，分析中国宏观经济走势，这也是目前广大群众非常关注的话题。

我国房地产市场现状

再次火暴的房市

2009年，我国的房地产市场可以说再次火暴，不仅包括一手房市场，也包括二手房市场。之所以说再次火暴，是相对于2007年的房价。之前我和“地产三剑客”之一、《上海证券报》评论员时寒冰在凤凰卫视做节目，就曾以深圳房价作为背景，可以说当时的房价上涨之势很是凶猛。比如说2007年在深圳市，就出现了好多人买房都无法买到的情景，而从房屋中介商手里却可以买到，但是需要付给房屋中介商一笔费用。这也被称做茶水费、喝茶费，平均一套房屋的喝茶费大约是四五万块钱。当时我们分析，这可能也是开发商变相加价的伎俩，中介商也可能从这四五万块钱中分享一部分。通过开发商控盘、制造恐慌性购买、哄抢等，深圳房价节节上涨，2007年上半年平均房价大约上涨70%左右，称得上是“房价凶猛”。

2007年后期，由于央行信贷紧缩政策和银监会收紧第二套房贷款，火暴异常的中国房市在2008年3月左右交易趋于冷淡，房价也逐步走低。不过，源自美国的金融危机“拯救”了中国房市。考虑到4万亿投资计划远水不解近渴，信贷投放开始放宽，借助房价、股价上涨，带动由房地产开发投资、企业投资为主要力量的社会投资增长。这项政策具体分解到房地产领域，国务院再次强调房地产业对于拉动国民经济增长的支柱产业地位，支持通过减免税、降低房贷利率、扩大住房消费信贷规模等措施，激活房地产市场。由于房价回落、税收减免、利率下降等因素的复合作用，房屋成交量从2009年年初开始回升，逐步演化为3月～4月份的“小阳春”、5月份的“虚假销售”和“退房潮”、6月份以来房价同比环比涨幅双双扩大，到11月份涨幅和成交量均创年内新高，房市火暴异常。

据北京市房地产交易管理网的最新数据显示，2009年6月全市期房住宅签约总量为14341套，成交面积157.1万平方米，环比5月上涨4.97%，同比大涨82.22%。此后一直保持活跃。11月期房商品住宅成交量12242套，现房3009套，创下自2007年以来历史同期最高水平。受旺盛的购房需求的影响，北京11月可售商品住宅减少了3489套，累计存量首次跌破10万套大关。此外，北京市6月的开盘均价达到12300元\/平方米，为历史最高水平。11月的新开盘价格更是达到18088元\/平方米，环比上涨12.47%，达到年内新高。

二手房市场交易同样火暴。2009年11月，北京市二手房成交量历史性地突破了3万套，总成交量达到了32784套，其中住宅成交量更是达到了31288套，环比分别上涨了57%及56%，即使与之前成交量高峰纪录即9月份的27534套相比，亦有19%的涨幅。2009年1月～11月，北京二手房签约量达到了23万套，是2008年的3.3倍。房价成交均值达到了每平方米13150元，相比年初上升超过30%。在整个房地产市场中，二手房市场的优势地位愈加明显，其与一手房的成交比例也由2008年的1:1.22改写为1.16:1。

上海楼市6月份以来同样是量价齐升。例如，6月22日～28日一周商品房成交面积达59.07万平方米，环比前几周上升了11%