第14章 当前中国房地产的形势问题和出路(10)（1 / 3）

海南省的地产狂潮及其破灭

1988年8月23日，海南岛从广东省脱离，成为中国第31个省级行政区。海口，这个当时人口不足23万、总面积约30平方公里的小城市，也因此成为中国最大经济特区的首府，成为全国各地淘金者的“理想国”。

1992年，中央提出要加快住房制度改革步伐，海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，在这座总人口不过655.8万人的海岛上，注册的房地产公司就高达4020家。这些公司到海口来，不是为了盖房子。事实上，大部分公司都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏—他们手里传的是地皮。

据统计，1992年到1994年间，流入海南省的资金多达1000亿元，这些资金绝大部分来自银行贷款，也使当时的海南省由借差省变为存差省。当时流入海南省的资金，只有一小部分是从事房地产开发的，绝大部分是来炒作套利的。1988年，海南省的商品房建筑面积仅有19.94万平方米，总造价只有2.04亿元。到1992年，海南全省房地产开发投资总额达87亿元，占到当年全社会固定资产总投资的一半。仅海口一地，房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的每亩十几万元飙升至1993年每亩600多万元。

来自房地产交易的暴利，吸引了众多的国内外客商进入。在海口、三亚、琼山等地，上万公顷的土地被购置，许多乡村甚至部队营区的土地也被购置。一个项目一打桩，就有人来购买；拥有一张土地红线图就可以卖出转手，有的项目甚至被转手加价20次以上。当时的海南，每一块土地、每一张报建申请批复、每一栋成品楼或半成品楼，都是被炒作的对象。

泡沫经济导致海南经济虚假繁荣。1992年，海口的经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收入的40%来源于房地产业；1991年海南的商品房平均价格为为1400元\/平方米，1992年迅速上涨到5000元\/平方米，1993年达到最高的7500元\/平方米，两年时间暴涨超过400%。而有的别墅的价格每平方米已炒到10000多元。可以说，当时的房地产价格已远远背离成本，背离房地产购买者的真正需求。

1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》。提出16条强力调控措施：包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。宏观调控导致海南房地产泡沫经济彻底破灭，海南经济金融陷入困境。信贷资金大量被套在房地产上，流动性迅速减慢，筹资成本增高，一些金融机构出现支付困难，进而导致海南34家城市信用社被处置，海南发展银行被关闭，9家信托投资公司被停业整顿。全国一些省市的金融机构在海南投资房地产的资金也严重受损。

这场调控的遗产，是给占全国总人口0.6%的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。由于积压的房地产产权不清，经济关系和权属关系难以对应，债权债务纠纷普遍，严重地影响了海南经济的健康发展和对外开放形象。

1995年8月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。但仅仅两年零10个月，海南发展银行就出现了挤兑风波。1998年6月21日，央行不得不宣布关闭海南发展银行，这也是新中国首家因支付危机而关闭的省级商业银行。

从1999年开始，海南省用了整整7年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月，全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置总量的98.17%，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6%。

直到2006年下半年开始，元气大伤的海南省房地产，才开始了缓慢的恢复性增长。

北海市的地产泡沫破灭

与海南省同时遭受房地产泡沫危害的，是隔海相望的北海市。北海市地处广西南端，北部湾东北岸，是西南各省区走向世界的海上油道，也是我国最早开放的沿海城市之一。这里有便于房屋建筑的平坦土地，有风景秀丽的银滩细浪，有得天独厚的建港优势，有优惠的投资政策。然而，由于中越两国10多年来的紧张关系，北海市未发挥其应有的地理优势。历史进入1991年，我国与东南亚国家改善了外交关系，国际环境的变化，成为认识和开发北海优势的重要契机。1992年春，北海市抓住时机，在当时全国大多数地区不允许炒地的情况下，对地产市场制定了非常宽松的政策，使全国的资金大量流入北海。

相对于其他13个沿海开放城市，北