第14章 当前中国房地产的形势问题和出路(10)（2 / 3）

海的发展基础是最薄弱的。当时北海的真正优势，在于体制和政策上的特殊性。与其他城市只在有限面积的开发区享受政策优惠相比，北海则是全市享受特区政策，全市都是开发区。这是北海最特殊的地方，也是“北海泡沫”最终得以形成的政策根源。

1992年，北海实施“土地成片批租、成片开发”的发展战略，实行所谓的“低门槛”政策，以促进经济的迅速增长。然而，正是由于这一“低门槛”政策的实施，把依靠炒作房地产作为城市发展的一种模式，使得北海一时间成为全国热点投资城市，全国各地的资金纷纷涌入北海，圈地造房，整个城市成了一个名副其实的大工地。1992～1994年，北海批租土地面积为67.75平方公里（按规划蓝线图计算为83.84平方公里），相当于原城区面积的5倍。其中，大部分为开发区用地，面积共44.64平方公里，占批租土地总面积的66%。由于投资能力有限，这些已批租土地绝大部分没有开发。至1995年年底，北海市全部批租土地中只有16.74平方公里土地已经动工建设，未开发土地面积达51平方公里，占批租土地总量的75%。据估计，这些土地至少需要20年时间才能开发完毕。

1992年年初，北海市仅有3家房地产公司。到1993年5月，北海的房地产开发公司已有1100多家，占到了全国的1\/10，投资金额40多亿元。海内外炒家云集，掀起了1993年北海房地产热。由于北海市政府采取“低门槛”政策，土地出让价最高为9.7万元\/亩，并且成片大面积出让，允许购地者再转让，即允许炒地，这使得北海市土地投机严重。成片开发公司几乎无偿地拿到土地之后就开始招商了，内地的一些企业纷纷响应。这些下家从上家手里拿到土地，大多数也只交付相当于土地转让金5%的预付金，继续把土地转卖给后来者赚取差价。北海就以这样的方式，一下子搞了十几个开发区。这样的“击鼓传花”，导致北海地价在极短的时间内开始暴涨。仅1992年4月到10月的半年间，北海地价上涨一二十倍，最高地价达到每亩120万元，出现了典型的地产泡沫现象。

大量国有银行资金被违规拆借，面临流失危险，导致监管当局痛下决心，调控北海“土地泡沫”。1993年4月28日，北海所有企业的大额资金拆借被冻结，所有参与北海房地产开发的银行被勒令限期收回所有贷款。资金链突然断裂，北海突然被冷冻。不到半年的时间里，北海人去城空，喧嚣了8个月的30平方公里的北海新城，累计积压空置房107万平方米，“烂尾楼”的停缓建工程108个，建筑面积121万平方米，被套资金超过220亿元。土地降到8万元一亩都难以出手，楼价跌到500～1000元\/平方米还有价无市。

直到2005年之前，北海还在消化此前的“烂尾楼”和空置房。别墅区杂草丛生，野狗乱窜。被农民用来圈牛、养鸭。开发大潮退去之后，北海在整个“九五”期间都充满灰色，GDP年均增长率只有5%，远远低于整个国家的经济发展速度。

日本的泡沫经济教训

日本经济曾经以令人惊讶的年增长率保持了数十年的增长，同时还保持了在工业国家里最低的通货膨胀率，因此在20世纪80年代被许多分析人士和学者预期将在不久后超越美国成为世界上规模最大的经济体。但从1991年起，日本经济突然陷入崩溃，多家日本大银行宣布破产，许多其他银行也在苦苦挣扎，日经指数迅速跌至不足1990年的一半。是什么因素造成了日本经济的崩溃？

规模庞大、低效的政府投资计划

日元升值以后，出于对国际贸易形势恶化、产品需求减少和GDP增长降低的担忧，日本当局各部门通力配合，采取了包括低利率、金融缓和政策以及一些结构性改革和放松管制等措施来刺激国内需求。

从1987年春季开始，日本中央政府摆脱从紧的财政政策，采取了规模庞大的紧急支出政策，通过了一笔用于公共投资的总值达6万亿日元的附加预算。地方政府也得到中央政府的建议，建议他们扩大区域再开发计划，例如在东京地区建设海湾商业中心。同时，建设省取消了城市计划和建设方面的一些限制，鼓励国内外企业参与再开发计划。这些举动标志着积极的财政政策，并在经济中产生了大量的投资。

公共支出项目给相关行业，特别是建设行业、原材料和重工行业，首先带来了繁荣增长。政府宏伟的开发计划将土地价格推到了一个非常高的水平。国土厅开始“东京区域改建计划”，将东京市中心重新开发成一个国际金融中心之后，东京市中心地价有了很明显的提高。

在公共投资的示范下，公众相信地价一定会持续增长，国内需求也将会进一步提高。地价在公共工程和低利率政策的刺激下急速上升，吸引了来自国内外的大量资金。1985年～1990年期间，住房投资和消费者耐用品消费稳步上升，同时商业固定投资也在不断上升。这被看成是经济增长的主要动力。不断增加的投资将经