第14章 当前中国房地产的形势问题和出路(10)（3 / 3）

济推向繁荣。在这段经济景气内，日本投资率“高于任何实际经济回报”，低利率政策，加上从证券市场筹集的大量资金，迫使许多大公司将大量资金投入到“多余的工厂、设备、办公楼和基础建设”，甚至娱乐公园和好莱坞制片厂中去。

分析发现，20世纪80年代的日本经济主要是由投资而不是消费驱动的。这种投资驱动的经济造成了生产与消费之间的扭曲，使得经济出现了动态无效率。投资驱动所引起的过度投资爆炸式增长，并最终使得信用与生产循环之间的联系破裂。

宽松的金融政策

宽松的金融政策是泡沫生成的必要条件。为应对“广场协议”后日元升值给经济带来的不利影响，日本央行在1986年分4次把基准利率从5%下调到3%，并且在1987年2月再次下调0.5%，达到当时的历史低点2.5%。到了1987年年中，日本企业通过技术革新及经营合理化等努力，大幅度增加高科技产品出口，经济就此开始出现复苏的迹象。然而，由于顾虑到美国股市暴跌引起美元贬值，以及国内消费物价的持续稳定，日本央行将2.5%的超低利率维持了两年零3个月，直到1989年5月31日才上调到3.25%。

低利率的长期持续使货币供应量大幅增加，出现了所谓的“流动性过剩”。由于日元升值、原材料进口价格大幅下降，“流动性过剩”并没有在物价上显现出来。这在一定程度上显示经济理论的落后，导致CPI统计上的不真实。按照原有的统计方法，日本的CPI在泡沫经济的末期才开始缓慢上涨：1989年3月比前一年上升了1.1%，到1990年4月超过了2%，同年11月达到了3%以上，一直到1991年8月一直维持在这个水平。

在日本政府扩大内需政策的鼓励下，日本全国掀起了国土开发热潮。大量资金流向了股票及房地产行业，使得资产价格出现暴涨。由于通货膨胀迟迟没有出现，日本央行将汇率及防止物价上涨作为首要目标，忽视资产价格的上升，结果导致了资产的“通货膨胀”。而在“流动性过剩”传递到CPI时，日本央行的紧缩政策，终于成为日本资产泡沫破裂的导火线。可见，泡沫吹大的前提条件是持续宽松的货币政策，而物价一旦上升，宽松的货币政策便无法维持下去，大规模的资产价格泡沫也将不会形成。现在看来，放任泡沫的扩大所造成的损失，远比错误地采取紧缩政策而给经济发展所带来的负面效应更大。

泡沫的发生和破灭

从1985年12月到1987年10月这不足两年的时间里，日经指数从13113点翻了一番，上涨到26000点。1987年10月“黑色星期一”袭来，全球股市暴跌。日本股市例外地没有受到重创，短暂下落后很快恢复上涨。1987年年末，日本股市市价总额上涨到占全球总额的41.7%，GDP为美国的1\/6，股价总额首次超过美国为世界第一。1989年12月平均股价上涨到38915日元，是1985年签订广场协议时股价的3倍。到1989年年末股价总额上涨到630万亿日元，相当于当年GDP的1.5倍。

从1985年到1990年的5年间，日本城市地价在已经很高的水平上又上涨了两倍，其中东京中央区地价上涨了3倍。1990年年末日本土地资产总额达2389万亿日元，比1985年年末增大1.4倍，所增大的1385万亿日元相当于当时GDP的3倍。东京中央区商业楼及土地价格，1982年为每平方米350万日元，1990年上涨到3200万日元，按当年汇率折算相当于每平方米22万美元。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。