第15章 当前中国房地产的形势问题和出路(11)（1 / 3）

由于日元的急速升值，极大地提高了日元的购买力，日本国内地产价格的不断飙升使海外的房地产相对日本人的购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。继日本索尼公司以48亿美元买下美国哥伦比亚广播公司之后，作为美国资本主义和商业的象征的洛克菲勒中心也随即易主，归日本人所有。洛克菲勒中心是由美国著名的洛克菲勒家族于1939年耗资1.5亿美元在曼哈顿建成的，但是日本三菱不动产公司以8.48亿美元取得了该大楼股权的51%。据不完全统计，日本在美国购买不动产金额高达5589.16亿日元，占日本全世界不动产总投资的64.8%，而且主要集中在纽约、夏威夷和洛杉矶。

当时的日本，不仅地价持续飙升，而且与股价产生了疯狂联动，导致泡沫时期地价和股价相互推动，循环上涨。地价上涨，企业和家庭资产价值上涨，企业股价随之上升，土地担保价值升高，从银行获得贷款增多。企业利润和经济增长预期上升，实质利率与风险折扣下降，居民消费、房地产投资、企业设备投资热情高涨，资产价格和实体经济互推上涨，形成巨大泡沫。

历史一再证明，从来没有只涨不破的泡沫。当然，仍有一些人将泡沫的刺破归因于某个导火索。那么，导致日本泡沫经济破灭的直接因素，当是1990年3月日本大藏省发布《关于控制土地相关融资的规定》，对土地金融进行总量控制，这一人为的急刹车导致了本已走向自然衰退的泡沫经济的加速下落，并导致支撑日本经济核心的长期信用体系陷入崩溃。此后，日本银行也采取金融紧缩的政策，进一步导致了泡沫的破裂。

1989年12月29日，日经指数达到最高值38915.87点，此后开始下落，土地价格也在1991年左右开始下跌，泡沫经济开始正式破裂。到了1992年3月，日经指数跌破2万点，仅达到1989年最高点的一半，8月又进一步下跌到14000点左右。大量账面资产在短短的一两年间化为乌有。

泡沫经济期间，除房地产和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产业，房地产价格的暴跌和经济的长期低迷，导致一些涉足房地产业较深的大企业纷纷倒闭。仅2000年，日本包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年全体破产企业的33.6%。2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有1\/3以上是房地产公司，均创战后上市企业倒闭的最高纪录。

房地产价格的暴跌重创了日本金融业。房地产价格持续暴跌，使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资严重失败，无力偿还银行的贷款，不得不宣布破产。尽管房地产公司以及个人在向银行贷款时，都有房地产等资产作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，致使日本金融机构不良信贷资产规模和比例不断增长，资本充足率大幅下降。不良信贷资产的大量增加，导致日本金融机构的财务体质十分脆弱，抗风险能力低下，部分金融机构甚至还出现了资金周转失灵等问题。由此，日本10大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭，中小金融机构的破产更是接连不断，日本金融体系发生剧烈动荡，日本银行的各项机能均遭到重创。

日本海外不动产投资也快速萎缩下来，1993年的海外不动产投资规模只有1989年顶峰时的9.6%。根据专业人士估计，日本向美国不动产投资的损失率在50%以上。其中仅三菱公司收购洛克菲勒中心一项就亏损高达880亿日元。

深刻的教训

从宏观经济政策检讨，日本泡沫经济的教训告诉我们：第一，要防止由于汇率的调整，特别是本币的升值导致的资产泡沫化和经济泡沫化；第二，尤其在物价的稳定时期，更应该当心资产的泡沫化，否则必遭泡沫破灭的劫难；第三，必须处理好当前的经济繁荣与经济的长期持续健康发展之间的关系，不能为刺激短期经济增长而采取危害长远发展的宏观经济政策，因为不论是财政政策还是货币政策，都解决不了推动经济增长的根本动力问题。

首先，从房地产泡沫的形成原因来看，金融机构对于房地产泡沫应当高度警惕。1985～1990年间，日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的1991年，日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元的贷款，占贷款总额的1\/4。

其次，日本经济泡沫破灭也告诉我们，世界上从来没有只涨不落的房地产市场。在日本经济高速增长和人民生活水平普遍提高的20世纪80年代末，日本民众和投资者普遍相信人多地少的矛盾将导致日本地价持续升高，永涨不落。因此，即使是毫无用处的土地，各个公司也全力争