第15章 当前中国房地产的形势问题和出路(11)（2 / 3）

夺，导致地价和房价越走越高。由于投资投机过度，造成房地产业虚假繁荣。人们从银行贷款购买房地产，然后用房地产作抵押再去购买房地产，造成了大量的重复抵押和贷款，并加剧了房地产价格的暴涨。

最后，政府对房地产泡沫和房地产价格暴涨不能无动于衷，而应积极治理，为经济发展创造良好的外部环境。日本的房地产泡沫最终破灭，很重要的一个原因在于政府在资产市场领域尊崇“无为而治”的思想，对地价和房价暴涨不加干预，成为这次泡沫经济形成的重要原因。从1990年开始，日本政府开始介入住房问题，采取了一些平抑房价和抑制土地投机的措施。在对泡沫经济惨痛教训有较深认识的基础上，日本通过政府干预，取得了长达11年的地价、房价稳定的局面。

美国房地产泡沫的惨痛教训

次贷危机引发美国金融危机

2007年4月2日，以美国新世纪房贷公司申请破产保护为开端，美国的次贷危机逐步演化成为证券市场危机和信用违约掉期市场危机，美国金融体系特别是投资银行体系遭受沉重打击。2008年9月15日，第四大投资银行雷曼兄弟向美国破产法院申请破产保护，第三大投资银行美林被美国银行收购；9月21日，硕果仅存的两大投资银行高盛和摩根斯坦利转型为银行控股公司，华尔街五大投资银行几乎无一幸免。由于经济的全球化，美国金融危机迅速蔓延为全球金融危机，欧盟、英国、俄罗斯、日本、韩国、新加坡诸国股市连续暴跌，俄罗斯甚至被迫几次关闭证券交易市场。金融危机严重伤及美国实体经济，截止到2009年6月，美国的失业率为9.5%，失业人数已突破1500万人，为26年来的最高水平。预计美国的失业率在未来一段时间内仍将继续攀升，到2010年下半年将达到高峰。

次级抵押贷款（sub-premium mortgage）是指银行或贷款机构提供给那些信用等级或收入较低、无法达到普通信贷标准的客户的一种贷款。根据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，从而美国抵押贷款市场划分为两个层次的市场：“次级”抵押贷款市场和“优惠级”抵押贷款市场。信用低的人申请不到优惠贷款，只能在次级市场寻求贷款。两个层次的市场服务对象均为贷款购房者，但次级贷款利率通常比优惠级抵押贷款高利率2～3个百分点。

由于次级抵押贷款面向那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎，具有良好的市场前景。对于房贷机构来说，次级贷款是一项高回报业务。当然，由于次级贷款对借款人的信用要求较优惠级贷款低，借款者信用记录较差，因此次级贷款机构面临的风险也更大。

在美国住房市场高度繁荣时，次级抵押贷款市场迅速发展，甚至一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也获得了购房贷款，这就为后来次级抵押贷款市场危机的形成埋下了隐患。在截至2006年6月的两年时间里，美国联邦储备委员会连续17次提息，将联邦基金利率从1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担。而且，自2006年第二季度以来，美国住房市场开始大幅降温。

随着住房价格下跌，购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得融资。受此影响，很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期偿还借款，次级抵押贷款市场危机开始显现并呈愈演愈烈之势。伴随着美国次级抵押贷款市场危机的出现，首先受到冲击的是一些从事次级抵押贷款业务的放贷机构。2007年3月13日全美第二大次级抵押贷款机构—新世纪金融公司宣布濒临破产，4月2日新世纪金融申请破产保护，成为美国地产业低迷时期最大的一宗抵押贷款机构破产案。同时，由于放贷机构通常还将次级抵押贷款合约打包成金融投资产品出售给投资基金等，因此，随着美国次级抵押贷款市场危机愈演愈烈，一些买入此类投资产品的美国和欧洲投资基金也受到重创。

更为严重的是，随着美国次级抵押贷款市场危机扩大至其他金融领域，银行普遍选择提高贷款利率和减少贷款数量，致使全球主要金融市场隐约显现出流动性不足危机，终于酿成了2008年9月的全面危机。

房地产泡沫对金融危机的推动

分析房地产泡沫导致美国金融危机的原因，直接原因有以下几点。

美国经济增长模式刺激房地产呈泡沫式增长

2001年美国网络泡沫破灭之后，过剩的流动性涌入房地产领域。当时，美国政府把房地产业作为主要的支柱产业来发展，把主要满足占人口多数的低收入阶层的住房需求作为主要发展目标，直接刺激了次级房贷的增长。到2006年年底，银行发放的“次贷”达180万户，规模约6000亿美元。

宽松货币政策

2000年后，美联储为防止美国经济衰退，采取了十分宽松的货币政策。从2000年10月到2004年6月，在不到4年之内，美联储把基