第15章 当前中国房地产的形势问题和出路(11)（3 / 3）

准利率由6.5%下降到1%。宽松的货币政策使住房贷款公司及商业银行创造出各种住房按揭产品，让一些收入不稳定、还款能力不强的借款人进入房地产市场。由于利率水平偏低，部分中等收入群体和信用等级较高的购房者也利用次级贷款融资。由于需求强劲，美国房屋价格强劲上升。自2000年至2006年第二季度，美国房价上涨一倍多，由此强化了房价会不断上涨的预期，既刺激了购房者借款买房的强烈欲望，也增强了金融机构的放贷信心。

金融创新过度和金融监管失误

由于次级贷款发放机构通常无法通过吸收存款来获得资金，而是依靠发行“住宅抵押贷款支持证券”（MBS），投资者又以其为基础发行“资产支持证券”（ABS），并继续衍生出大量个性化的“担保债务凭证”（CDO），及其不断重复和叠加产生的“CDO平方”、“CDO立方”等产品，保险公司以出售违约互换（CDS）产品为“次贷”及其衍生品提供保险。最终，约6000亿美元的“次贷”经20次衍生转化为18万亿美元的“次债”，金融机构的杠杆率达30多倍，个别金融机构甚至达60多倍。面对“次债”的过度膨胀和泛滥，面对投资银行向对冲基金的异化，美国金融监管机构熟视无睹，直接助长了金融投机之风泛滥成灾。

基准利率上升和房地产价格下降是次贷危机的触发因素

“次贷”向“次债”的演化，以及次级贷款的证券化形成了冗长而复杂的资金链条。从2004年6月到2006年5月，美联储共计升息17次，基准利率从1%提高到5.25%，加之房价上涨一倍之后的自然回落，导致次贷借款者“断供”，银行处理房产资不抵债，引起整个债务链断裂，致使“次债”轰然坍塌，并迅速演化为席卷全球的金融危机。

美国金融危机对中国的警示

美国金融危机源于房地产市场泡沫的破灭，它告诫银行体系和监管部门对于房贷风险需要时刻警惕。在当前各国信贷宽松政策之下，银行更应把握房贷原则，对房地产市场风险拥有清醒的认识，认真评估各种房贷，严格控制房贷质量，避免银行成为楼市泡沫的炮灰。

对中国银行体系的警示

首先，银行体系应理性认识房贷市场存在的风险。中国的房贷市场起步较晚，在流动性过剩、竞争激烈的背景下，各商业银行为抢占市场，都有发放个人住房信贷的冲动，但对房贷潜在的风险却认识不足。因此，商业银行应充分认识和防范房贷市场的风险。房贷虽然有房产作抵押，似乎是最安全的资产，但房产的价值是随着市场不断变化的。当房价上涨，抵押物的市值提高可以降低抵押信贷的风险，诱使银行不断地扩大抵押信贷规模；但是，世界上从来就没有只涨不落的房地产，因为任何企业或个人都不可能无视其生产与生存的成本。

当市场发生逆转时，房价走低，银行处置抵押物异常艰难。即使拍卖抵押物，其所得收益也不足以偿还贷款。由于现代金融活动中资本的杠杆率高、信用链长，房贷的风险常常会波及诸多信贷交易主体，这不仅给贷款银行带来大量的呆账坏账，还会危及银行体系的安全及整个经济的健康发展。

其次，应认识和防范信用风险。作为美国金融危机源头的次级贷款违约率过高，其原因在于贷款机构在放贷中没有对借款人基本特征、还贷能力和抵押物进行正确的风险评估。国际经验表明，借款人的基本特征（年龄、受教育水平、健康状况、职业、购房目的、婚姻家庭状况），还贷能力（房贷房产价值比、房款月供收入比、家庭总债务收入比、资产负债比等）和抵押物（房产价值、新建房、二手房、使用期限、地段、独户、多层高层建筑等），都与违约率密切相关。

从中国的特殊情况看，商业银行在扩大个贷业务中应避免“政绩目标”等非经济和非理性色彩，杜绝以行政手段介入信贷资金配置，加强对借款人还贷能力的审查，对不同信用风险等级的借款人实施不??的风险定价、借贷标准，提高自身抵御风险的能力。

对金融监管部门的警示

第一，建立完善信息披露机制和贷款规范。监管部门应要求从事住房信贷的银行和保险机构，在各类贷款和保险产品的营销中，要向借款人充分披露产品信息，减少信息不对称对借款人权益的损害；推进标准化的合约、贷款审核程序、借贷标准，规范银行放贷和贷后的服务。