第16章 当前中国房地产的形势问题和出路(12)（1 / 3）

第二，建立房地产金融预警和监控体系，提高抗风险能力。金融风险是一种不以人的意志为转移的客观存在，监管部门的重要职责，就是提高风险识别的能力，预测、防范、规避和化解风险，提高风险的可控性。

对政府的警示

在市场经济条件下，百姓安居乐业仍然是政府的重要职责。但是，推进“居者有其屋”并不意味着人人进入商品房市场购房，通过拔苗助长的方式，让无支付能力的低收入者进入购房市场。这不仅事与愿违，还会产生许多连带的后果。因此，政府在控制房价不合理上涨的同时，应加大保障房的供应力度，同时健全租赁市场，形成合理的房屋供给结构，满足人们对住房的多元需求。

中国寄望房地产拉动经济增长是饮鸩止渴

金融危机发生后，中国经济也出现了明显衰退。中国政府从维护经济增长的短期利益出发，实施宽松的货币政策，连续下调人民币存贷款基准利率，并取消银行信贷规模控制，还出台了一系列维护房价的措施。如2008年10月22日，中央政府出台了下调个人住房公积金贷款利率，个人住房贷款的最低首付比例下调至20%，个人住房贷款利率在基准利率基础上打七折，同时下调契税、印花税等措施。2009年5月27日，国务院又将商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。各地地方政府更是不愿意看到房价下跌，出台了众多维护房价的措施。中央和地方政府的这些措施在客观上都起到了维护房价的作用。

当前经济界有一种观点，认为房地产是推动本轮经济复苏的主要力量。因此，针对房地产泡沫采取的调整政策并不可取。虽然房屋购买事关中国的消费振兴，但当前房地产中存在房价泡沫问题也应得到充分重视。由于宽松货币政策导致的消费者对通货膨胀的预期，购买住房成为公众抵御通货膨胀的重要工具。然而，随着各地房地产价格不断上涨并接近历史新高，房价上涨压力已明显抑制了普通消费者的消费能力。房价的高不可攀与老百姓追求“居者有其屋”的生活理想的鲜明对照，成为当前中国经济发展的主要矛盾之一。解决这一矛盾不仅事关中国经济振兴，更是关系民生福祉的社会问题。

从市场价值的角度而言，无论是从房屋造价、居民家庭承受能力，还是房价—租金比来衡量，中国各大城市的房价都已经过高。而在资金驱动与通胀预期的刺激下，房地产市场注定是投机者的游戏。然而，任何事物都有其内在的发展规律，任何商品都有其内在的合理价值，脱离了内在价值的价格泡沫，迟早有一天会破裂的。

当前寄托于房地产价涨量升来推动经济的增长，只会将泡沫破灭的风险进一步延后。由此带来的风险积累，将会对未来经济的发展带来破坏性影响。吸取上世纪90年代中国海南省、日本、美国房地产泡沫的破裂所产生的对实体经济危害的教训，可以深刻体会房地产泡沫对金融安全及经济发展的破坏作用。

值得注意的是，当前中国的房地产泡沫，已经出现了与海南省以及日本、美国在各自的房地产过热时期同样的特征。这些特征包括银行资金的大规模进入、房价预期永涨不落、企业抽调生产经营资金参与房地产投资等，需要决策者高度警觉和深刻反思，尽快出台挤干泡沫的政策措施，杜绝由房地产泡沫带来的金融危机发生的可能性。

5　出路何在？--怎样解决高房价？

在我国的住房领域，房地产业发展和提高人民居住水平，长期以来成为一对难解的矛盾。要害就在于，一直以来，我们把房地产拉动经济发展放在了头等位置。例如，把房地产业定为新时期重要的支柱产业。由于对房地产业缺乏合理的定义，致使“支柱产业”及其有关的扶持政策，主要被“房地产开发经营业”所独享，地方政府以地生财，却难以解决广大中低收入群众住房难的问题。大量超级地产富豪群体产生出来，而广大的城乡居民却在不断上涨的城市高房价面前“望楼兴叹”。因此，高房价不仅是我国促进民生的巨大障碍，更是国民经济持续健康发展的巨大礁石。解决中国的高房价问题，需要以提高民生水平为最终目标，通过多种手段扩大供给、打击投机，抑制不合理需求，在供求平衡的基础上推进房价的理性回归。

总结高房价和住房民生的经验教训

破解高房价和民生的关系

推进居民收入、健康、教育等各项社会指标的全面发展，实际上就是民生的概念。但是在现实政策执行过程中，人们容易简单地把发展理解为经济发展，把经济发展理解为经济增长、产业规模扩大，进而引起经济增长和民生的矛盾。在中国，房地产问题就是一个典型。

经济增长只是提高民生水平的手段，政府所关注的全部经济问题，也是最终指向民生的。因此，不能为发展经济而发展经济，为发展房地产业而发展房地产业—一旦以这样的理念发展经济，将会对经济社会发展带来不可估量的危害。

在房地产市场，构成现行我国房地产业主体的房地产开发企业，他们的盈利和成长