第16章 当前中国房地产的形势问题和出路(12)（2 / 3）

，并不是建立在为社会提供“质优价廉”的服务的基础上。恰恰相反，他们中不少是利用现行土地制度和政策的漏洞获得暴富，依靠让公众不堪重负的“高房价”来支撑自身发展。并且，为了维持自身的高利润，对各种可能替代开发商功能的尝试和努力，竭尽打击和抑制。这样的产业发展，实际上就建立在损害民生的基础上了。

所以，当民生与经济增长发生冲突的时候，应该以能不能提高民生水平作为基本原则。一些行业不管它对经济增长的拉动作用有多深、有多大，都应该予以调整和纠正。

在欧美国家，自己建房是老百姓的首选，发达国家在房地产开发上创造的价值在GDP中所占的比重远不如我国的大，但他们的居住水平要远远好于我国城市居民。我认为，不能简单地把欧美国家居民居住水平的提高，归结到人口少和土地资源丰富上。除了美国、加拿大外，多数发达国家如日本、英国、法国、德国、意大利的人口密度都高于中国，甚至高于我国的东部沿海地区。发达国家解决住房问题的成功经验，体现为房地产业创造的GDP的部分在他们那里一大部分是由老百姓的非营利性自建房替代了。这种不纳入国民经济核算的自建房活动，在很大程度上解决了美国中低收入人群的住房问题，而且对营利性房地产建设开发企业的定价，形成了强大的竞争压力。这是一种最大化提高民生水平的房地产制度，是值得我们借鉴的。

因此，不管是怎样的产业发展，一切都要以民生为最终指向。我们需要树立一个基本概念：一切经济活动和产业发展都要有利于民生，只有有利于民生的产业，政府才能鼓励其发展；反过来，任何建立在损害民生基础上的经济活动和产业发展，政府不仅要严格限制，甚至要坚决打击。

对房改的成效和问题的认识

在计划经济时期，我国住房建设和保有规模较小，房地产业也不发达。改革开放以来，我国房地产业进入繁荣发展阶段。特别是1998年以来，我国实行全面住房制度改革，取消了住房实物分配，实行住房分配货币化，建立起以经济适用住房为主，包括房地产开发企业提供的商品房、集资建房和合作建房、廉租房等形式的多层次城镇住房供应体系。住房制度改革使城市居民长期被压抑的住房需求大大释放，极大地推动了我国以房地产开发业为主体的房地产业的发展，人民群众的住房条件得到了明显的改善。2008年，我国城镇人均住房建筑面积达到30平方米。同时，房地产业的发展也带动了国民经济增长。

总体来看，实行住房货币化分配、发展房地产开发业在很大程度上释放了需求、扩大了房屋供给，为活跃房地产市场和提高人民生活水平创造了条件。但是，房价高涨和为开发而开发的趋向，也给我国国民经济发展和社会带来了深层次的问题，教训也是非常深刻的。主要表现在以下几个方面：第一，简单地照搬香港土地批租模式，忽略了城市居民和农民在公有制土地当中的应有权利，造成地方政府推动下的地价和房价上涨，以及由此产生的侵犯公众利益和收入分化问题。第二，简单地认为人均住房面积越多越好，忽略了不同收入阶层的住房分配状况，出现了大量囤积和空置问题，以及土地资源有效利用问题。第三，简单地把营利性房地产开发商的发展壮大，当成房地产市场健康发展的充分条件，盲目限制非营利性房地产开发机构的发展，忽略了营利性开发对于房屋成本和价格的推高作用。第四，过于强调房地产业对经济发展的拉动作用，忽略了普通居民的承受能???，使房地产业的发展脱离了提高人民生活水平的正确轨道。

因此，如何评价住房改革的成效，需要从以下三个方面进行综合考虑：第一，人均住房面积和质量的普遍提高。现在普遍的评判标准就是人均住房面积扩大，这是一种狭隘的视野。人均住房面积扩大实际上隐含着有的人有上百套的房子，有的人根本没有房子，平均下来这一数值很高。因而这不能成为唯一的评判标准。另外是住房质量应当是不断提高，质量和数量必须结合起来。而一些开发企业为追求暴利而偷工减料，或者房屋非环保、非节能节水，居住不舒适，配套不完备或者配套是高收费的，都是质量下降的表现。第二，居住支出在居民家庭支出中应当占有合理比重。体现居民实际收入水平的真正提高的，是居民家庭收入可购买的消费品和服务的数量和质量的提高，如同恩格尔系数所表达的那样。居民居住水平的提高，应当表现为居民住房支出在家庭支出中的比重不断下降；反过来讲，如果房子住的大了，但是住房支出远远超过了收入增长，而且突破了家庭支出的警戒线，这样的居住条件改善是没有幸福可言的。第三，住房的土地利用是不是合理，以及住房存量的分配是不是合理—这是从宏观层面分析的。出于对房地产开发的暴利追求，如果住房土地利用失控，挤占了必要的耕地和道路、绿地，这属于房屋开发过度，即使人均住房面积扩大了，这样的房改也应该说是不成功的。因为住房不能替代吃饭，不能调节生态平衡，反过来，房屋建设及其使用是破坏生态的，所以土地利用过度