第17章 当前中国房地产的形势问题和出路(13)（2 / 3）

甚至连所植树种的类型都明确规划好，比如要种大型树冠的树木还是中型树冠的树木等，非常详细。土地价格取决于规划。可见，只要政府监管到位，自建房又怎么会影响到城市的整体规划呢？

规划是政府应该提供的服务。目前我国各地的城市规划缺少长远观点，朝令夕改，而且受开发商腐败因素影响很大，以至于各个城市普遍以“摊大饼”的混乱状态向外扩张。如果准许自建房，就会促使政府不得不在规划时把眼光放得更远一点，减少由于推倒重来所造成的混乱和巨大损失。从这个意义上来说，准许人人都有建房的权利，其实也是促使政府提升规划水平的一个契机。西方国家18世纪建造的下水道现在仍然能够使用，而我们目前建造的下水道还不得不经常挖开路面修修补补。我们需要更长远的规划设计，这需要推动而不是等待！

多元住房建设开发模式的构建

构建住房多元开发建设模式，需要取消房地产开发业支柱产业地位，需要取消《土地管理法》、《房地产管理法》和《拆迁管理条例》当中有关扶持房地产开发企业的一些条款，取消房屋预售制度，使房地产开发企业回归到自然人和社会企业的地位。

取消地方政府的土地储备中心，除了政府现有的土地外，应禁止政府基于盈利目的的土地买卖行为。政府的主要建设功能是搞好基于民众观点的城市规划，提供组织房屋建设开发的公共职能，通过打击铺张、节约支出为中低收入阶层提供住房方面的财政支持。

取消引发严重矛盾的、由政府主导的各种城乡拆迁活动，将房屋拆迁局限在房地产公平交易的领域。城中村改造、旧城区改造应由原住居民主导，禁止任何政府机关以城市规划为由剥夺原住居民土地主导权利、交给商业性开发单位进行牟利的行为。

彻底放开自然人和社会企业从事房地产开发的各种限制，鼓励自主建房、合作建房和单位建房，对这些直接解决民生问题的开发活动实施税收减免、成立住宅合作银行、金融贴息等扶植政策。鼓励建筑企业从事土地购买、规划设计、建筑施工、房屋经营、房地产金融等综合房地产业务，使建筑企业成为房地产开发的主流企业。

允许各类投资基金、投资公司从事房地产开发经营活动，通过各项税收政策将其规范到房地产租赁经营领域。

通过上述措施的综合实施，房地产开发业的暴利将在中国不复存在；一些不具备竞争力的房地产开发商，可能会向规划设计、建筑施工、建筑管理顾问、房地产中介、房地产投资、资产管理等以劳动为基础的物质生产领域转移，找到自己的最终归宿。

大力建设经济适用房和廉租房

经济适用房是实现居民安居乐业的重要保障

作为保障性住房的主体，对于经济适用房的概念，城镇百姓都不会陌生。在1998年的房改方案中，经济适用房的建设面积，原来的计划是要占到住房建设规模的80%。不过，由于2003年国务院“18号文”的颁布，经济适用房被列入保障房计划，其主体地位逐渐被商品房所取代，且在房屋供给中被边缘化了。即使算上1998～2003年这段时间，我国1998年全面房改以来，经济适用房投资在同期住宅总投资中的比重，大约只占到不足4%的比例。

不过，与房地产开发商、炒房集团一路狂欢相对应的，是汹涌骇人的房价高涨势头，房价也越来越脱离绝大多数老百姓的家庭收入水平所能承受的范围，从而注定了房地产危机的来临。房市出现拐点以来，来自开发商利益集团的官员、学者等，开始寻找并声讨导致房价、成交量增长回落甚至萎缩的“元凶”，先有地方政府和开发商之间因地价、“税费”引起的互相指责，信贷紧缩政策、二套房政策被指为导致房地产衰退的主要因素。当地方协力中央政府救市，上述矛盾逐步消除之后，横亘在地方政府和开发商面前的最大障碍，就是从“拾遗”到“重建”的保障房计划。

可以说，一旦政府潜心通过保障房计划解决民生问题，对于房地产开发商而言就意味着巨大的痛苦。不过，生存于市场一线的开发商们毕竟明察秋毫，他们清楚地感觉到保障房中的不同部分对于自身利益的利弊。在开发商那里，“普通小户型商品房”和“双限房”列入保障房计划，是他们最乐意看到的。因为在高房价条件下，大户型、高档商品房的市场已经逐渐消失。经济适用房这种与商品房具有同等使用价值但价格相差悬殊的保障房供给扩大，是开发商不愿意看到的。

为此，一些人炮轰经济适用房“既没有效益又没有公平”的理由是：第一，经济适用房效率低，不能创造财富。二是政府低价拿地，用来盖经济适用房，不合理。三是经济适用房还为贪污腐化分子创造了可乘之机。

经济适用房不仅可以直接解决居民的住房问题，而且其供给的增加增强了对商品房的替代性和竞争性，有利于平抑不合理的商品住房价格。从经济学的角度来看，当某种商品具有不可替代性特征时，这种商品一旦供应紧张，价格就会疯狂上涨，倘若有替