第17章 当前中国房地产的形势问题和出路(13)（1 / 3）

高房价为公众所诟病，深陷其中的房地产开发商和地方政府，则互相认为对方是高房价的推手。在2009年全国两会上，代表房地产开发商观点的全国工商联的一项调查显示，在房地产开发中，土地成本占直接成本比例最高达58.2%。他们认为房价过高原因在于地价高昂。要降房价，先要降地价。针对全国工商联的职责，国土资源部于2009年5月底，开展房地产项目用地地价专项调查，调查范围为全国105个地价动态监测城市，调查方式为城市内分区域随机抽样，对象主要是2006年以来取得土地且已进入销售阶段（包括已售完）的商品房开发项目。2009年7月24日公布的调查结果显示，在东、中、西620个房地产开发项目的抽样调查中，地价占房价的15%～30%，平均为23.2%。国土部发言人认为这个地价比例低于国际水平，并且低于欧美及亚洲近邻。国土部对这个结果的解释，当然不被房地产开发商认可，甚至也不为公众认可。

在我看来，无论是房地产开发商的暴利，还是政府日益走高的土地出让金，都是推高房价上涨的重要因素。不论是开发商对政府有关部门的指责，还是政府部门对自身的辩解，本质上都像在推卸责任，都不是解决高房价的诚实且有用的态度。

依靠征地侵蚀农民利益不可持续

在我国，土地集体所有权受到国家的限制，集体组织不可能将土地的所有权转卖给另一集体组织和公司，更不能将土地出卖给个人。耕地转变为建设和住宅用地被国家严格控制，耕地和宅基地基本上不允许交易。

土地在集体和国家之间的交易渠道，只有一个土地征用市场。国家依法征用集体土地，是按照被征用土地的原用途给予补偿，包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。国家给集体土地确定的是补偿价值，而不是交换价值，即低价征用；而各地将征用的集体土地有偿出让给工业、房地产业、商业、金融和其他服务业时，则高价出售。

近年来，征地利益分配的不合理，促进了征地补偿标准的提高，除了前几年陆续出台的一些政策外，国土资源部提出从2009年起，农村土地征用为建设用地的将逐步提高补偿标准，但一些农民从集体中分得少量的征地补偿款后，成为了无土地、无工作岗位、无社会保障的流民，成为影响未来社会稳定的一个巨大的源头。

总之，要解决中国城市的高房价问题，就一定要限制地方政府通过土地出让牟取不合理利益的机制，将土地交易权留给土地的实际供给者和使用者。

推进多元化的住房建设开发模式

用多元化的开发模式取代垄断开发模式

自古以来，由于社会分工，新的行业不断涌现，其中能够发展壮大的，一定是能给公众带来利益，并能推动社会进步的。制度设计不合理所造就的开发商的垄断地位，以及在土地征用、土地出让、房屋拆迁、房屋预售等上面的特殊政策，使得房地产开发商这个既没有资金，也不从事建筑活动的中间机构作为住房的唯一提供商，被扶持为国民经济的支柱产业。

现在的房地产建设开发体制的根本症结之一，就是不允许城市居民自建房，也不允许从事房屋建设的建筑企业开发住房，而必须交由作为中介服务机构的房地产开发商代为开发，再由消费者从开发商手中购买，否则就视为不合法。这种垄断经营体制，导致众多消费者在某个时点上，面对可以提供可售楼盘的、在数量上少之又少的房地产开发商。由于不合理的房屋供求体制，导致住房价格不断被抬高，而房屋质量无法保障，建筑寿命平均只有30年左右。由于消费者无法了解房价的真实成本，房地产开发商进而牢牢地控制着房价和住房市场。

因此，打破目前开发商???强势垄断地位，引入竞争关系，迫使现存的开发商模式被一种以公平竞争为核心的多元开发模式所取代，就成为破解高房价、解决公众居住民生问题的必要途径。打破开发商垄断的核心是增加市场准入主体，形成多元化、多层次、多渠道的竞争关系。如同自建房和合作建房者那样，由他们自行承担垄断经营的房地产开发商所从事的建设管理功能。这并不是政府赋予了民众这种权利，恰恰相反，自建房是古往今来人类社会的一项基本权利，政府要做的是改变被扭曲的中国城市建设开发体制。

鼓励居民自建房是打破开发商垄断经营的关键

包括政府管理部门在内的不少人担心，允许人人自建房会导致混乱。事实证明，欧美国家自建房的比例高达30%以上。西方国家的自建房能够有条不紊地进行，关键在于政府的规划。比如，在德国，法律规定对土地的使用必须作出详细规划，一旦规划获得通过就产生了法律效力。政府的规划做得比较详细并且非常长久。土地用途一旦定性，就不能轻易改变。比如，一个地块是专门用做住宅的，规定的容积率只能用于造低矮的小楼，就不能擅自建造高楼；而且，这个小楼应该造成什么样子，政府都有一个框架式的规定，精确到房顶的颜色、坡度、屋檐长度等，