第18章 当前中国房地产的形势问题和出路(14)（2 / 3）

前的金融机构在自身承担的最终风险和积极助涨房地产泡沫从而个人套现的获利机会不匹配情况下，信贷风险管理失控。只有严格执行房贷审批和贷款管理制度，抑制由于银行业信贷制度失控带来的房市泡沫因素，才可能减少未来房市泡沫破裂引发的大规模不良信贷资产。

针对房地产信贷可能带来的高风险，监管部门应出台具体措施，督促银行业金融机构加强和改进房地产信贷管理。具体包括，严禁银行业金融机构向项目资本金比例不足等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款的名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。

针对房地产等固定资产投资规模过大、增长速度过快等问题，银行业金融机构要研究制定稳健的房地产信贷政策和发展战略，科学把握房地产贷款的成本和风险变化，防止盲目跟进和集中过度授信。

针对个人住房信贷，应积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人的还贷风险确定，不宜“一刀切”。同时，严厉打击“虚假按揭”等套取和诈骗银行贷款的行为，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行。

银行业当前要高度关注来自房地产领域的信用、市场和操作三大风险，严格控制信贷风险，谨防信贷过度投放推高房价并为投机者所利用。

积极推进物业税制度建设，发挥其对房价的调节作用

2009年5月25日，中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，提出要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。其中财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。与之前财政部、国家税务总局频繁提及物业税改革不同，此次是国务院首度将沉寂有时的物业税改革提上政府的议事日程。

物业税是一种财产税，在欧美国家是最主要的财产税形式。在市场经济国家，政府主要面向个人征税；在中国，政府征税主要面向企业，但最终都是由个人承担的。所以在中国，我们采取的是一个间接税为主的制度；在西方国家基本上是直接税为主体的税制。因为财产是最显性的，依据财产来对个人征税就成为一种自然的选择了。一般讲，有多少财产征多少税，这样相对是比较公平的。财产主要分为两种，动产和不动产，其中动产是不断消耗的，所以它的价值相对于不动产是比较低的。不动产指土地和房屋，既有居住用不动产，也有生产性不动产，包括耕地。

各个国家征收物业税的目的是不同的。作为税种，它的一个基本功能是补充国家的收入，作为财政预算的一部分，这是一个重要的依据。在西方国家，物业税是地方政府最重要的财政收入来源。例如，美国联邦政府主要是靠个人税和公司税来获得收入，美国州和地方政府收入的平均30%左右来自财产税，财产税的90%来自不动产税。

在我国，个人财产是不公开的，特别是动产财产不公开。但是不动产是很明确的，是谁的跑不了，所以不怕不认账。谁的房子有记录可查，价值多少有评估手段，可以考虑用很粗略的评估，按统一的价格估价。由于物业税的征税对象清晰，因而经过价值评估，设定法定税率，就可以成为政府征税的最主要的方式。如果把物业税作为征税的主要方式，政府收入可以得到持久的保障。另外，长期征收物业税可以起到调节不动产价格的作用。因为房屋是具有耐久性的资产，特别是其所附着的土地更是具有耐久性，因而房屋的耐久性加有限性，非常容易被投机者炒作，所以物业税的另一个重要功能是调节市场功能。一般来讲，政府基于增加财政收入的目的征收物业税，而在中国则主要基于调节房地产市场的目的开征物业税。

在中国，房地产投机成为人为推高房价的推手之一。包括上游的房地产开发商，实际上依靠买到土地，然后把它切成小块附上房屋后再以高价卖掉。表面上是卖房子，实际上在倒卖土地，所以说房地产开发商纯粹从事着投机活动，他们其实也没有资金，是从银行贷款，通过空手运作和放大杠杆把房子高价出售。物业税应该说针对的就是投机活动，降低投机的收益，促使房价大幅下降。

我认为在中国出台物业税是非常迫切的。当然，物业税是地方税种，征收了物业税，要从政策上禁止地方政府再通过卖地生财，避免由此导致的政府和公众之间的矛盾。因为目前我国的税收结构当中，中央税占的比例太大，地方税占的比例相对较小。更深层的原因是，我们的地方由于基于经济增长、GDP的理念，大量招商引资，向工业投资者进行大量税收减免。所以地方税种本来就少，而把主要的税种免掉，所得税长期不征收，导致工业投资者基本上是不交税的。该征的税没有征，为了弥补“吃饭财政”的缺口，只好靠卖地生财。物业税则既能平抑房价，又能为地方政府获得税收。地