第18章 当前中国房地产的形势问题和出路(14)（1 / 3）

在中国，由于城市土地本质上属于全民所有，政府有义务面向大多数城镇居民，特别是中产阶级及其以下购得起住房的人群提供经济适用房，而不是象征性地建设经济适用房，并提供给有限居民。作为对长期以来片面强调房地产市场化发展的矫正，以及对建立“以经济适用房为供给主体”的供给体系的一种回归，各级地方政府必须改变长期实行的土地高价拍卖的供给模式，大力供应经济适用房，并将单位自建经济适用房和个人集资合作建房等，纳入政府保障房供给计划。

为便于城市居民获得经济适用房，可以采取公积金租房按揭的方式，也可以采取先租后买、灵活供应的方式。不管如何，关键是要做到经济适用房面向中产阶级及以下阶层的大量供应。

大力发展廉租房

国际上廉租房占住房存量的比重一般不超过5%。而在我国香港地区，由于土地批租制度造成房价畸高，大部分家庭买不起房，政府被迫为50%的家庭提供廉租房。可见廉租房的比例，与房价—家庭收入比的高低存在着密切的正相关关系。目前我国一般城市的房价—家庭收入比大部分超过了12，远远高于国际上的3～5倍这一水平，同时，我国房价过高还是建立在教育、医疗市场化和社会保障能力严重不足的基础上的。因此，搞好廉租房就有其必要性和紧迫性。

对于真正为老百姓解决住房问题来讲，廉租房仅仅成了一个重要工具。众所周知，经济适用房往往并不需要地方政府的真实投入，而廉租房不仅需要政府出资，且在经营过程中注定发生政策性亏损。两者对于地方政府孰优孰劣，可谓一目了然。为什么地方政府宁肯扩大廉租房供给，也要限制经济适用房供给呢？关键还在于经济适用房对于平抑房价所起的立竿见影的作用。

对于所谓扩大廉租房供给而言，因为各地严格控制在低收入群体范围，一部分家庭有住房但是缺乏收入来源，他们显然并不在地方政府廉租房救助的范围内。受益人群的范围被严格限定，2006年全国土地出让金净收入用于廉租住房的投资，本应安排135亿元，实际只安排了3亿元。

所以，保障房计划如果执行得不好，很可能变为房地产托市的主要手段。不仅不能起到平抑房价从而促进民生的作用，反而由于政府停建经济适用房、用公共财政补贴房地产开发商，促使其借助银行放贷和政府收购手段，鼓足其维持高???价的信心，延缓房价合理回归的步伐。

解决小产权房的历史遗留问题，实现小产权房的合法化

所谓小产权房，就是一些农村集体组织或者开发商出售在集体土地上建设的房子，主要有两种形态：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外部人员不能购买；另一种是在集体企业用地上建设或者占用耕地违法建设的。和一般意义上的商品房相比，小产权房没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以“小产权房”的价格一般仅是同地区商品房价格的1\/3甚至更低。“廉价”是造成大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。

如同“星星之火”，小产权房在各地屡禁不止，甚至变得越来越棘手。小产权房的产生不是偶然的，城市房价上涨过快，房价过高，不少中低收入家庭买不起普通商品房，退而求其次，刺激了各地小产权房的迅猛发展。

以深圳为例，2007年，深圳市国土局所作的住宅调查显示，深圳有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。再加上最近两年的统建房，深圳集资建的小产权房数量可能要达到50万套以上。

小产权房是底层城乡居民对抗高房价的重要工具，当然也面临各种难题。这个问题处理不好，很可能激化矛盾。目前中国城乡分治的二元土地制度也维护了城市对农村土地的征收、征用。这种计划经济时代遗留的土地使用模式，显然不能适应市场经济对土地的要求，也难以实现国家对土地择优价值的利用。

市场经济的内在发展要求中国土地利用模式需要作出调整，国家不是土地经营商，应该实现国家从集权式的综合经营管理土地资源转型为依法管治和统筹规划土地资源的管治制度。

为此，我非常赞成武建东先生关于统一地权的主张。他的总体思路是：其一，村镇住宅商品化流转与城镇住房商品化流通共同构筑中国全流通的房市体系的转型安排；其二，农村建设用地直接入市与构建统一的土地使用权市场的发展；其三，地方政府以物业税替代土地转让收入的地方财政转型的转型安排；其四，通过立法彻底解决中国社保用房的安排；其五，设立国家住房投资机构，彻底解决中国广泛的近成本价合作建房的安排。

我对小产权房的前景持极为乐观的态度。至少，规模较大的小产权房社区，是低收入城乡居民购买住房的重要选择。

严控住房信贷风险，防止信贷过度投放推高房价

在房屋信贷管理上，目