第22章 精彩对话·激情辩论(4)（1 / 3）

主持人：现在短暂的成交上涨是阶段性的？

曹建海：对，因为各项政策使交易成本在下降，原来收入较高的人都在加入，加上大型国企团购，加上放贷，大量信贷资金的进入，为开发商营造“小阳春”创造了得天独厚的条件。开发商本身会营造气氛，制造数据，加上媒体宣传，所以使得原本不准备买房的人只好出来看市场发生了什么情况，也被吸入了市场，扩大了成交量。我们不能忽视开发商造假的行为，在售楼处、房价会上雇用房托儿，在网签数据上是可以做假的。假按揭的事件现在不断爆发，北京、深圳、上海都是非常严重的。上海的开发商把房子直接卖给中介，中介在二级市场推广，开发商通过按揭的方式把资金回收了，回收资金之后它也不会搞新开发，它会投入股市去赚钱，如果股市2008年健康的话，用这部分钱还银行贷款是绰绰有余的。信贷投放是根本性的，虽然一季度消费信贷只有900亿，许多工业贷款商业贷款通过各种方式都跑到房地产市场了。房地产的回暖也使得外埠资金原来观望中国，也开始向中国的房地产企业投资。资金问题一旦解决，开发商就换了一副嘴脸，开始通过控盘来控制价格。

主持人：您的观点还是建议目前有购房冲动者要擦亮眼睛？

曹建海：对，擦亮眼睛独立思考，除了货币投放和地方政策外，其他因素都不支持房价上涨。大势不可能改变，房屋过剩后价格必定回落。房地产的高房价不可能成为新的经济增长点，买了房子之后消费完全被透支，收入被透支，在其他领域失去了消费的力量，因而它对经济而言是负面的东西。居民收入和房价差距太大，居民收入增长目前也不看好，这些走势说明房价是持续回落的走势，这个局面是不可能改变的。

主持人：2009年我们看成交，每周的成交涨幅跌幅都不太一样，2008年下半年出了几种观点，有的说是V形与U形之间，肯定不会是L形，您怎么看，走势会不会出现W形。

曹建海：W形那就是说几年之后房价是不变的，这个观点我不能同意。居民收入顶多每年增长10%，经济增长很难保证10%，但是国家采取惠民政策，房价如果还回归到2008年3月份的水平，北京市的房价—家庭收入比是20倍左右。即使居民收入有上涨，到2011年，每年增长10%，如果房价还维持在这个水平，居民的收入和房价之比还会维持在15倍左右。这个15倍也是完全不能持续的，如果两口子15年才能换套住房，这个房价是不能支撑的。V字形的是2009年出现反弹，V字之后怎么办，是在平台上观望？我想这个也是不现实的，因为2009年救市政策会不断出台，会维持一个平台，所以总的来讲还应该是L形的，短暂的下跌会有一个波折，但是下跌的趋势是不会变的，也许短期有一个小反弹，继续回落是持续不变的，什么时候到底，差不多2～3年，这就会处在很长时间的平台期，这也是2011～2012年之后才会有的情况。

最近房地产领域的探讨，一直集中在房价—家庭收入比上面，世界各国的常规比是3倍左右，有的国家是6倍，但是实际上6倍应当是收入比的上限。如果是6倍的话，家庭开支一半以上都用在住房上了。住房消费一般来讲由很多部分构成，购房的本息，另外水暖、电暖甚至家居、家电等这些开支消费。把这个包含进去，中国房价—家庭收入比是非常非常高的，现在我们都是“裸房价”跟家庭收入计算。

主持人：我觉得开发商中有一群人是这样认为的，他认为北京是一个国际都市，老认为房价跟国际接轨。

曹建海：荒谬！世界上任何地方都可???是唯一的，支持北京房价唯一的因素是北京的工作岗位，如果没有在北京的工作岗位，又不是养老，他不可能在这儿居住，他最多买一套，不可能买数十套，买数十套就是投资或投机的，全世界的人如果短期到北京都要购买一套住房那就是荒谬的判断。外国人在北京工作，一套住房就够了，如果要买好几套，一定是投资或投机的，一定要转移给下家。以住房的唯一性、以地理位置的唯一性来强调北京对全世界居民的吸引力这是非常荒唐的，只有你这地方暴涨，才会吸引全世界投机者进入。反过来讲，如果你这个地方房价是平稳的，只能吸引一些在这儿工作的人，和少量的暴富群体，这个购买量是比不上房地产开发速度的，所以说销量的增加是低于竣工量的，这就注定北京的市场在很长时间都是严重过剩的格局。东京、中国香港都是大都市，房价都是在回落的。房价跟经济走势是密切相关的，泡沫大了必然要破，希望维持泡沫会成为笑料的。

主持人：最近很多言论都在说，中国人的购买力在经济大萧条时候表现得非常火暴，以至于前段时间有些媒体也组织了赴美看房团，可能未来还会有澳洲的开发团来北京推销。您觉得我们国内的购买力是不是如全世界的房企想象的这样有后劲儿，大家的钱包那么鼓，可以拯救全世界的房地产？

曹建海：这些人中有些是为后代着想，英美的教育水平确实要好很多，这才是正当的