第27章 精彩对话·激情辩论(9)（2 / 3）

上涨8%，一个月下来差不多40%了。这个上涨幅度其实也超过了2007年的深圳。2007年深圳上半年房价上涨70%。现在的涨幅在一些城市，特别是一线城市，其实已经超过了2007年。其中最重要的因素，我看主要有四个方面。一个就是住房消费需求。

主持人：刚性需求。

曹建海：刚性需求的概念我一直不太同意。我愿意强调床位的刚性，而床位外面的房屋究竟多大面积，或者是以什么形态来获得，例如租的方式还是购的方式，这实际上都是与房价有关系的。如果房价过高买不起原计划的房子，买小户型的房子或者位置更远的房子，这跟房价变动是有关系的。中国人习惯于以产权的方式获得住房，不是以租赁的方式获得。但是房屋面积的大小、位置的好坏，这个都跟价格有密切的关系。所以一次性购房需求和一定程度的改善性住房需求，可能是作为基本的消费需求的。现在我们把改善消费需求这个概念任意扩展，在开发商眼里一个人买几十套也属于改善性需求。有的人买了50套房，他认为自己是改善性住房。例如可以给亲戚朋友居住，那我想问一下是不是免费送给他们？如果买了发钥匙直接给他们居住、长期使用，我想这属于改善性需求。但是如果还要花钱，高价加价，就明显是投机了。

所以在中国城市里面，对住房的需求是很大的。房屋比较小的人，还有更多的农民工，两亿多农民工包括他们的家属，他们都渴望获得住房，但是现在他们应该说是被排斥在住房市场之外的，租都租不起商品房。

主持人：您是单纯从消费需求来讲的。

曹建海：住房消费需求是巨大的，但是如果考虑到价格因素，有效需求就非常小了。这是一个最基本的东西。第二个因素是通胀预期。这次的信贷资金投放，应该用疯狂来表示。上半年新增信贷资金投放7.4万亿，这个数字应当说比2007年、2008年全部加起来还要多。这个数据肯定要对公众形成强烈的冲击，这是典型的通胀预期。因为他们行动了，大家开始把钱拿出来去买房以便保值增值，这是典型的通胀预期。

主持人：买房子要保值。

曹建海：对，要保值。我想大家如果都希望增值，那财富不可能这样创造，所以只能少部分人受益。这是第二个最基本的东西。第三个因素就是投机性需求大幅度增加。我刚才说的买几十套的，现在在各个城市已经非常普遍。目前二套房贷政策已经放开了，一个人可以说想买多少套就买多少套，信贷宽松程度已经超过了任何时期。所以这个宽松信贷政策，特别是二手房减免税政策，房屋购买之后可以轻易出手抛掉，可以说投机住房交易现在基本是无摩擦力的。我看不仅没有摩擦力，而且加了润滑油。第四，最重要的，就是政府保房价的措施。对GDP增长“保8”的硬性指标。现在看到“保8”的问题已经不大，我们的财政货币政策、产业振兴政策、政府对开发商特殊的优惠政策，还有我们现在为了扩大房地产投资，要求各地进行城市改造，还有对经济适用房的限制政策。这一系列政策使得中国的房价是越来越起劲，越涨买得越多，所以现在这个房地产市场基本上是一个投机的市场。

主持人：这些原因促成房地产市场出现令人意外的结果。我们老百姓关心的还是房价这么高，特别是地价也是越来越高了。像咱们现在看到各地的地王又出现了。2009年7月24号搜狐有篇新闻提到，上海和杭州一天内同时出现地王。大家又产生了一个疑问，房价上涨，开发商这么积极拿地，这个钱是从哪儿来的？自己有多少，从别的途径进来多少？

牛刀：这个不是钱的问题，我们首先来分析一下中国中央政府为什么要实现GDP的“保8”？GDP“保8”是什么概念？就是GDP至少多出2.4万亿元。大家都知道我们的出口是负增长，采取什么方法？是投资拉动。我们现在分析2009年的新增贷款，至少突破10万亿。如果这些新的贷款全部用出去了，那么这10万亿就转化成了GDP的增长。

在房地产领域，大家也看到最近买地的中化方兴、中国电子等，几乎全都是国资委属下的央企公司。由此传递出三个信号：一个信号就是“保8”的需要；第二个是促使民营房地产商开始投资。2009年上半年房地产销售收入同比增长了53%，但是房地产新开工面积还是下滑了22%。为什么会下滑？也就是民营开发商它不敢去拿地，对后市不看好，不敢去拿地开发新楼盘。新楼盘开发周期一般是一年到两年，大的楼盘要三年。它对未来不看好以后，就不敢去进行投资。

为了拉动民间的、民营的这些开发商的投资，那么央企带头，这是传递第二个信号。第三个信号是，房价的预期在中国一般是两年到三年，从你拿地到未来开发，两年的时间是必需的。那么地王的出现，就为以后两年的房价上涨建立了一个预期。然而，正像2007年一样，两年后的情况是现在做地王的人是无法预测的。

主持人：时先生对地王产生背后推动资金的构成，有没有什么见解？