第27章 精彩对话·激情辩论(9)（1 / 3）

牛刀：7月17号，银监会主席刘明康先生宣布重新执行二套房贷首付和利率标准，这个时候深圳房屋成交量是这样的，整个6月份深圳房价日均成交量是260套，最多的时候是周五、周六。刘明康讲话以后，深圳房价在7月17号下降到97套，后几天连续为103套、105套、109套，昨天成交量是95套。这个数字说明什么呢？在我们260套的成交量当中，其中有160套是来炒房的。炒房客在这个时候，即首付标准提高之后没有办法买房。在炒房客没有入市的情况下，真正自住型的只剩下100套左右，大概连续十来天维持这种局面。

那么，炒房客是由什么人组成的呢？我有一个简单的调查。在深圳的炒房客当中，其中外省官员的亲属占到了绝大部分；其次是珠三角的一些中小企业的这些老板，他们在银行拿到贷款以后，没有去进行生产，而是把这个钱投入到楼市、股市。最近银监会有一个数据，就是在2009年的新增贷款当中，有8000亿流入到楼市。这8000亿并不是房地产业的正常投资。这8000亿是什么？是企业从银行贷款投入进去的，这成为2009年4、5、6三个月购房的主体，正是这些人推高了房价。

主持人：您是觉得当前炒房的人比较多，推高了房价。其他两位呢？

时寒冰：是这样，房价刚开始起来的时候，大量的资金还没有进来的时候，主要是自买自卖，搞假按揭来套现。因为它之前资产太高下跌，很多资金现金流比较小，大家都非常恐惧。所以说国家降低信贷门槛，加大信贷投放以后，马上做假按揭。做假按揭的价格往往很高，便于开发商多从银行套钱。但是做假按揭过程中，始终没有人去查，导致造成一种成交量放大的印象，激起了投资客的兴趣。

第二点，国家信贷投放在持续下滑。我们知道，从2008年11月开始，信贷投放量较大，从2008年11月到2009年6月，投放8万多亿资金，这是非常可怕的一个数字。因为我们2008年GDP只不过是30万亿，这个占比是非常大的，给公众带来一种非常强烈的通货膨胀预期，使得一些投资性买房人到房产市场里面去，以期在货币贬值的情况下有获利空间，所以他就进去了。第一波导火索是开发商的假按揭，第二波是投机客推动，到第三波的时候，这个房价成交量在加大，一些自住型购房者开始恐慌，被迫进入。这样的三步导致前期房价非理性上升，在很短的时间内，就消化了2008年以来的这种库存住房。本来需要20多个月才能卖完的房子，结果3～5个月就已经消化干净了。这种情况在世界上是非常罕见的。但是这种消耗是一种投资性消耗，在这个过程中民众收入并没有增加，没有对经济产生新的带动。在没有新增长点的情况下，房价还处在非常高的水平，成交量放大，对居民现有的财富存量进一步透支了，也就意味着房价上涨缺少后劲，所以现在体现为房屋成交量的急剧下滑。

主持人：那我们今天看到三位嘉宾刚好是来自三个楼市比较火暴的城市，像深圳、上海、北京。刚才深圳情况我们听了，上海的情况我也听了，北京的曹建海您看到、您了解到的房地产的交易是什么情况？

曹建海：房屋交易量无论一手房、二手房与2008年同比，都增长了差不多一倍。从3月份出现了“小阳春”，4、5月份出现大量退房，当时一些媒体报道退房率差不多达到30%。这个高退房率，是不是人们买了就要把它退掉？现在看来高退房率是在2008年信贷紧缩的时候，开发商通过做假按揭的形式获取资金，而2009年房市好转了，有顾客看中这个房子，需要把它退掉才能卖掉。所以通过退房之后再高价转出去，这也说明4～5月份的高退房率，说明大量的投资者、投机者开始介入。北京的一手房数据是，6月份销售量是14341套，环比增长5%。与2008年上半年相比，有接近一倍的增长。二手房市场也是这样的，北京二手房市场上半年成交10万套，这个成交量可以说是非常大的。

主持人：说到成交量，我这儿有一组数据跟大家分享一下。这一段是在国家统计局公布的数据里面截取了一段：1～6月份全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%，其中商品住宅销售面积增长33.4%，办公楼销售面积增长7.6%，另外商业营业用房销售面积增长16.4%。而我们也看到1～6月份商品房销售额是15800亿元，同比增长53.0%，涨幅非常吓人。这里面商品住宅的销售额增长了57%，绝对是一个大头，另外办公楼和商业营业用房销售额分别增长19.9%和30.2%。这时我们产生一个疑问，这么多钱去买房，这个钱是哪儿来的？刚才咱们也提到，有钱人手里有钱，我要做投资，还有一些钱是从信贷资金里流过来的。还有没有什么其他的补充？

曹建海：刚才我讲的是一些现象。这个现象主要表现为一手房、二手房这些领域的涨势，还有土地拍卖竞价争夺的激烈程度。北京在2009年以来大约涨了20%；上海6月份一手房价格差不多每周