第25章 精彩对话·激情辩论(7)（1 / 4）

牛凤瑞：你刚才问的房价问题，我来解决。有关中国的房价问题是讨论得最激烈，也是争论得最厉害的，我讲三句话。第一，房价的涨涨落落是市场配置房地产资源的基本形式，要想完善社会主义市场经济体制，包括房价在内的这种价格控制必然是向着逐渐放宽、放松的方向发展，只有这样，中国才真正有市场配置资源的作用，才能够优化资源的配置。第二，房价的这种变化，它是目前我们分配住房资源的最有效率也是最公平的杠杆，否则的话我们只有回到原来的实物分配上去。通过房价的分配，有人说我们住房改革以后，中国住房领域基本不畅通，我不赞成这个看法。我们还要说实践是检验真理的标准，2000年以后，中国城镇居民的住房条件是大大改善了，或者总体上大大改善了，还是没有改善，还是小有改善，这是我们判断未来方向的一个基本依据。第三，房价的背后是复杂的社会分配关系和再分配关系，那么作为一部分购房者来说，它的理性需求是房价越低越好，卖房者是房价越高越好，但是背后是复杂的社会分配和再分配的关系。因为住房的满足是一个长期的过程，这个长期过程是从首先满足少部分人再满足大部分人，从较低水平的满足到较高水平的满足。在这个过程当中很多人说是官商勾结，抨击这个事，因为房价高了地方才有了较高的土地开发收入，因为有了比较高的收入才能加快城市基础设施、现代化建设。你既然有钱，也想早一点改善居住条件，那就多交点税，这也是一个社会分配的杠杆。同时我加强了城市基础设施建设，同样也提高了土地价格，这又是一个循环。当然不是说房价越高越好，房价过高造成生活指数上升，生活指数上升就造成工资上涨，用人单位工资上涨造成企业竞争力的下降，整个城市活力下降。所以在房地产开发领域存在几个利益主体，这几个利益主体都是理性的，但是存在没有起点、没有终点的关系。什么是真实的价格？市场形成的价格是真实的价格。

邹东涛：核心是房子的价格问题，价格问题要算账，我认为这个要理性地来看。确实房地产价格过高了，高到了大多数消费者溢价。咱们做书写书的立场是向着大多数消费者、购房者的。

牛凤瑞：你得说是买房的大多数，买了房的人恐怕不这么想。

邹东涛：首先要分析内在机制，房地产的房产为什么价格这么高？高在哪里？是黑心老板弄高的，还是谁弄高的？这个要说实话，要分析。这个问题既有市场因素，也有政府因素，很多体制因素等等。房地产价格推动有几种情况，一种是成本推动，第二个是消费拉动，当然这二者都有。中国房地产价格太高首先是成本推动，建房需要地皮，地皮钱在房价里面占很大的比例，地皮钱的高低问题又与我们各级政府出卖地皮价格有关。为什么价格能高？这也体现了国家财政政策问题。1994年新的分税制下来以后，分税制的权利一般是向中央政府倾斜了，中央占了分配中的大部分，也占了转移支付的大部分，既提高财政税收比率也提高了转移支付的比率，比如说消费税中央占100%，增值税中央政府占75%，地方政府占25%，这种情况下使得地方财政捉襟见肘，很难运行。房地产发展起来了，地方有土地，通过收购土地向开发商转卖土地，一下地方政府拿到一大笔财政收益。地方政府拿到财政收益以后，首先向国家国土资源部上交40%，然后向省政府土地资源厅上交20%，还有40%归地方。如果地方政府土地价格太低了，落到地方财政腰包里面的钱太少，地方政府很难运转。而且说到房地产价格问题，价高价低，当然购房者希望价低，但是地方政府收契税7%，房价越低契税越低，房价越高契税越高。所以说各种因素推动了房地产成本的增加，再加上房地产劳工阶层也不断地增加，种种原因造成了房价上涨。

牛凤瑞：咱们分析分析土地经营权。都承认中国的土地是稀缺的，稀缺的土地价格下来以后直接的结果就是造成低效率的、浪费性的过度占用，任何一种稀缺资源如果价格低了肯定会造成这个结果。是不是越高越好？直接的土地是财富之母，是我们生存的基本物质基础。第二，从经济学来说，土地是经济要素、生存要素。第三，土地还是调节社会关系的基本杠杆。考虑到这些问题，我们对土地问题就会有另外一种看法。

曹建海：土地价格跟地租有关。中国土地是稀缺的，日本土地也是稀缺的，日本的土地从上世纪90年代跌了60%以上。

牛凤瑞：以什么为参照系跌，如果以最高点为参照系，任何一种价格都是下跌，如果以最低的为参照系还有上升的。中国未来的房价、地价总趋势是增高还是下降？你认为2011年下降40%～50%，我认为不可能，咱们可以打赌，全国的房价2011年下降50%的话，你赢我输。

曹建海：我认为2012年到谷底。

牛凤瑞：我说房价高不高谁说了算？市场说了算，市场形成的价格。

曹建海：错误的政策可能导致错误的市场运行。中国房地产业基本上市场化了，地价、房价不断上涨的过程对建设规